チェーン展開している学習塾のランドマーク↑　BtoBで使います。

弊社では一般的なポスティングはもちろん「リストポスティング」「無記名DM」も行っています。

大変好評を博しているのですが、ビジネスの内容が今一つ皆様に伝わっていないようなので、今回説明したいと思います。

リストポスティング、または無記名DMとは、個人宅、建物、会社などの住所付きリストに応じて、そこにピンポイントでチラシやパンフレットを投函するサービスです。リストで配りますから宛名はありません。

「地図に印を付けて、そこに配るのだろう？」と思われましょうが、その通りと言えばその通り。

ですが、実はシステム上、カラクリを加えて地図を作ります。

地図に印を点けるのを、人力でやるのではなく、機械にやらせるのです。

ポスティングにジオコーディングを活用

皆さんgoogleマップで住所を検索すると、その建物やお店にピンッと水滴型のランドマークが立つのをご存知かと思いますが、あれはジオコーディングという技術を使っています。

ジオコーディングとは、簡単に言えば、住所や地名、施設などの名前を元に、地球上の一地点、つまりジオコード＝経度緯度情報を検索する仕組みです。

このジオコードと、建物や住所情報を繋げるのが、ジオコーダーと言われるシステムです。ジオコーダーは住所や建物名などの文字情報とジオコードを、リレーショナルデータベースで繋げ、マップ上にランドマークを立てます。

googleマップの検索機能で住所を検索するということは、googleサイトのジオコーダーアプリを起動し、住所という文字列をキーに、それに対応するジオコードを得ているということになりましょう。

ジオコーダーのデータベースにある地点情報は、正確でなければ使えないのはもちろんですが、地物の変更（名称変更とか、建て直し）に応じて、常に修正メンテされている必要があります。

これが最近物凄く正確になってきて、ビジネスで使えるようになってきました。

元々googleマップがゼンリンの地図をベースに組み立てていることは、ポスティング業者なら地図を見れば一目瞭然な所。

ゼンリンによると、住宅地図の地図情報の更新は「2年から5年ごとに調査をかけデータを更新している。」その調査方法としては・・「すべてローラー作戦的に調査スタッフが現地に足で歩いて調べている。」（※1）ということです。

（※1）『ゼンリン最新の住宅地図とネット地図の秘密』実業の日本社14ｐ～15ｐ

この超アナログな調査を長年続けていることこそが、ゼンリンの住宅地図が官公庁はもちろん、郵便、宅配、新聞始め、全ての宅配業者のスタンダードマップであり続けることが出来た所以でしょう。

ゼンリンは足でマップ上の地点情報、建物名や個人宅の表札情報を登録修正しているのです。

但し、地番錯綜しているような字地区では、こと地図上の地点情報としては限界があった。昔のゼンリンのジオコーダーだとそれをビジネスで使うまでの信頼性はありませんでした。

しかし最近はそうではなくなってきた。

長年に渡るゼンリンの現地調査の集積と最新のGoogleのテクノロジーが結合して出来ているのが現在の”googleマップ＝ゼンリンのマップ”だからです。

では最新のgoogleのテクノロジーとは何か？

それはベースのゼンリンマップが住所錯綜で捉え切れていない住所の正確なジオコードや改変の遅れを、googleマップの検索機能を使っている膨大な個人に修正申告をさせているところにあります。

試しに自分の住んでいる住所をGoogleマップで検索してみよう。

検索すると自分の家やマンションに赤い水滴型のランドマークが立つはずだ。ランドマークを右クリックすると・・[地図に載っていない場所を追加]　[データの問題を報告する ]　といった通知機能が出てくる。

もし、自分の家やマンションにランドマークが立たず、明後日の場所に立つと勿論気持ちが悪い。当然修正したくなる。

これこそ、大変手間の掛かる地図情報の登録・修正・削除・・つまりは、ゼンリンに一任していた更新作業の一部を、全くお金を掛けずにやってのけるカラクリに他ならない。

Googleおそるべし。

Googleマップを使ったことのあるユーザーなら、自分の家やマンション、会社やお店を一回ぐらいは住所で検索するでしょう。その時に全然違う場所にランドマークが立ったり、もう存在しない建物名や会社名が出てきたら、気分が悪いので修正したくなる。そこで無意識に右クリックすると修正申告の通知ボタンが出てくるという寸法だ。

この更新作業が進めば、ジオコーダーの正確性がどんどん増してくる。Googleとゼンリンがコラボしているのは間違いないから、当然ゼンリンの住宅地図や電子地図帳にもそのフィードバックの恩恵は降り注ぐでしょう。

ちなみにしょっちゅう宅配便の到着が遅れたり、メールが間違って投函されてしまう方は、一度自分の住所をGoogleマップで検索してみると良いかも知れない。

今の宅配便やメール便のドライバーは、普通にスマホを持っているので、地図で分からなければ必ずスマホで、主にGoogleマップで住所を確認するはず。その時におかしな場所にランドマークが立てば、そこに行ってしまうことになります。当然家が探せないので持ち戻りとなり、荷物が遅れるし、誤配もありましょう。

結果　”字日野”を配って何十年、地番錯綜地域のプロ！のようなベテラン配達員に聞いて初めて配達完了となるのです。

行政の区画整理が遅々として進まず、誤配遅配が多発する住所に住んでいる方達は、Googleマップに報告するのも方法かもしれない。そうすれば、数か月後か数週間後には正確なランドマークがGoogleマップに立ち、宅配便、メール便のライダードライバーはスマホで検索し、正確な場所を得ることが出来る。場所探しに苦労しないで済みます。

翌年の住宅地図にももちろん反映されると予想します。さすれば誤配遅延はもとより、住宅地図という社会インフラの整備、運輸業界の生産性、持ち戻りの低下、誤配防止にも役立ちましょうw

話がそれましたが・・

住所データから地図へのマーキングは、このジオコーダーを使います。弊社で使うジオコーダーはもちろんゼンリンの電子地図になります。

ゼンリンの電子地図には、CSV形式でデータ化されている住所をランドマークに落とす機能があるのでそれを使います。

リストポスティングは、指定物件、BtoBではすでに実用段階

指定マンションの配達マップ。

指定マンションは、弊社でリスト化したマンションデータを使います。

八王子・日野・多摩・昭島・立川・国立のマンションであれば、築年別の配達も可能です。

すでに築30年超マンションのリストポスティングも始まっていおり、リノベーターやリフォーム会社様がピンポイント企画で注文いただいております。

お客様が所有するデータでももちろん可能です。

物件募集チラシなら、オリジナルにお客様がチョイスした見込み物件のリストに従ってマーキングします。

下のマップは、三多摩全域に管理物件を抱えるアパートの管理会社が、住民向けに緊急の『お知らせを』配布しなければならない時に使った物です。

googleマップでマイマップ登録。リンクを配達員だけに公開すれば、紙のマップでは縮尺不分明の場所を、自分のスマホで確認することが出来ます。

リストポスティングで使ったgoogleマップ。（アパート管理会社による緊急告知案件）

BtoBの事例では、タウンページから抜き出した特定の業種のデータをジオコーディング、特定の業種向けの営業パンフレットを投函します。

またgoogleマップの検索機能を使い、見込み客リストを作成、そこにポスティングするということも可能です。

無記名DMの可能性はあるか？

個人のDMの場合でも、配るDMリストのデータを弊社に送ってもらう手はずになりますが、データをCSVに変換し、ゼンリンの地図上にマーキング、配達単位ごとに区分けして配達員にポスティングさせるという流れになりましょう。

但し個人宅DMの実績はまだありませんのでご注意を。

リストポスティングGPS実績 （POI記録付き） （アパート管理会社による緊急告知案件）

配達員は、出力した地図のマーキングを確認しながらポスティング。

1件配達するごとに、GPS端末のPOI（※2）ボタンを押して配達地点のジオコードを記録します。帰社後GPSデータをGoogleマップ上にPOIのジオデータと共に軌跡で展開、持っていった数量とPOIの数、軌跡の確認で、正確に配達された場所と配達されなかった場所の確認が得られます。

(※2 )POI とは？
POI は、「Point of Interest」 の略であり、直訳すると 「興味のあるポイント」 ですが、「地図上の特定のポイント（地点）」のことを呼び、地図上で表現できるポイント（地点）であれば、世の中に存在するあらゆるものが POI になりえます。
しかしながら、一般的に POI というと「目標物」を指すことが多く、地図データベースやカーナビゲーションシステムにおいては、店舗や施設を意味し、この数が多いほど情報が豊富であるということになります。

https://www.esrij.com/gis-guide/gis-other/point-of-interest/

私は無記名DMの場合、リストと実配の誤差が10％以内に抑えられれば、受注可能と見ています。100％にするためには、誤字誤植に間違い、リストの正確性が100％担保されること。さらにジオコーダーが100％正確にマーキング出来ることが前提ですが、実際にはまだ不可能。

100％の配達結果を得るなら、記名式のDMに敵わない。しかし無記名DMの場合90％以上の配達率でコスト計算し、低コストに抑えることに意義があります。クライアントは、記名DMと無記名DMのレスポンスをコストと共に検証し、どちらかを選ぶか、または補完的に考えて実行するか、そして使わないかはクライアントの判断ということになります。

無記名DMで情報を受け取る側は、あくまでも単なる投げ込みのポスティング広告としか見えません。記名式の方がはるかに訴求するという意見もありましょうが、一回のコストが記名DMの半分とか1/3であればどうでしょうか？また、見た目単なるポスティング広告なのでリストの出所についてお客様からの問い合わせもないでしょう。

要は媒体としてのメリット、デメリットを、いかにコスト計算とレスポンスと合わせ考え、比較衡量していくかということでしょう。

エクセル、CSVデータで物件リストをお持ちのお客様、リストポスティングを一度検討してみてはいかがですか。

ジオコーダー技術とGPS技術、今後の展開

ジオコーダー技術とGPS技術のコラボレーションは、今後どんどん進んでいくでしょう。弊社のようにマーケティングに応用する会社もどんどん増えると思われます。

アメリカの軍事衛星技術の民間活用で始まったGPS。

サイクリングやドライブ、登山などの記録用として発明されたGPSロガー。

現在のGPSの精度は3ｍ～10ｍ程度の誤差が出ます。

このほど日本版GPS衛星の打ち上げも実現し、今後これが数ｃmに改善していくそうです。

ジオコーダーの性能は、googleにより、cm、mm単位まで高精細化、さらにマップの3次元化3D化も不可避に進みましょう。

そして、AIに代表される自動運転技術とジオコード、3Dマップ技術が関連しているのは明白です。

機械に配達先のリストを流し込めば、カーナビが最適な配達ルートを設定するということも、もう目の前に差し迫っています。（というか、もうどこかで実現していそう。）

駅構内の宅配BOXにロボットが宅配便を入れることなどは、そんなに難しくないでしょう。

無人タクシーは勿論、無人走行による宅配便の人型ロボットが、mm単位で宅配BOXやポストまで宅配投函作業を行うとか、マンションのベランダの個人宅のドッグに、これまたmm単位でドローンが飛来、荷物やメールを届けるというような、夢のような話も現実を帯びてきています。

ポスティングの業者をしていると、年々ワンルーム、1K、1DK・・いわゆる単身者向けアパート・マンションが物凄い勢いで増えているのを体感します。特に駅周辺で顕著に感じられます。

最新の調査によると、生涯未婚率が男性で4人に1人だそうです。すると「4人に1人は単身で住んでいる？」とは単純には言えませんが、大まかな最近の傾向は掴めるのではないでしょうか。

単身者の住むポスト数は、この4人に1人に、親と同居している方をまず引いて、離婚や死別が原因の独居者を合わせると大体出てくるはず。

ちなみに2016年度の婚姻届数に対する離婚届の数の割合はなんと28％。夫婦3組に1組は離婚しているといわれています。晩婚化も進んでいます。

普通、家族世帯は個人ごとにポストを持っているわけではないので、複数人で1ポストなはず。すると一人暮らしのポスト数は率でいうともの凄く増える。

こう考えるとポスティング屋の怪しげな体感も説得力を持ちますでしょう？

 私がポスティング事業を始めた20数年前は、単身向けアパートマンションは主に「学生」「若い単身者」という括りで済みましたが、今は違う。

調査の通りに、物凄い勢いで増え続けている独居中高年。この方たちの主な住居は駅近に建てられたワンルーム、1K、1DKがメインになるでしょう。

「単身向けアパートマンションの住人は若者」という昔の常識は全く通用しません。

では、統計ではっきり見てみよう。最近ようやくe-statに平成27年度の国勢調査のデータがエントリーされた。

そこで、日野市周辺三多摩地区の単独世帯を町丁別に色塗りしてみた結果が、これ↓。

単独世帯の割合　日野市と周辺三多摩　平成27年国勢調査

JR八王子、立川、国分寺、京王高幡不動駅各ターミナル駅周辺は、赤と黄色エリアばかり、赤は、単独世帯の割合が55,6％以上、黄色は43,5％、赤は最低値が55.6％なのだから実際はそれ以上ということ。

学生アパートの多い大学街も赤が多い、創価大学と工学院大学が近い左入、梅坪、滝山。中央明星帝京の三大学のある大塚、東中野地区。などなど。

時系列のデータまでは造りませんが、ほぼこれで、ポスティング屋の体感的な経験が裏付けられたわけです。

ポスティングの配布プランで、この現象に気づかないと、痛い目にあいます。

失敗するポスティングとは

例えば、ターミナル駅前に立地する学習塾が塾生募集のポスティング広告を行う場合、ターゲットはもちろん子供のいるファミリー世帯ですね。また、戸建てに向けたリフォームの広告を撒く場合とか、持ち家資産のある家庭を狙う等々・・注意が必要になります。

八王子駅のようなターミナル駅の周辺は、近隣商業地域で容積率、建蔽率が物凄く緩い。戸建てと空地はどんどん集合住宅に変わり、戸建て自体物凄く少なくなっているのです。まあ、少ないというよりマンション、アパート、オフィスビル、商店、繁華街に埋もれているのです。戸建ては目立つので結構あるように見えますが、実際配るとアパマン※だらけです。

※ポスティング業者はアパート・マンションのことを略して”アパマン”と呼びます。

ターミナル駅周辺で軒並みポスティングを発注すると、ほとんどがアパマンにポスティングされ、戸建てに入るのはほんの一握りになってしまいます。なぜならそもそも95％ぐらいのアパマン率で、加えて単身向けアパマン率がものすごく高い。住民票を実家に置いたままの学生単身者も多いい、この世帯は市の統計調査には乗りません。経験則だと八王子駅周囲のアパマンの半分は単身向け。チラシの約半分は単身者向けのワンルーム、1K、1DKに入ってしまいます。

業者によっては値引きする（安い）代わりに投函率＝（世帯数に対する配布数の割合）を抑えて受注します。あなたはこの場合、町内均等に投函率が落ちると思いますか？否、撒き手は誰だって早く仕事を終わらせたいのですから、楽なワンルーム、1K、1DKから配って枚数終了したところで御終いとします。

塾やリフォーム、戸建てやファミリー層狙いの商品で、折込広告の代用物としてポスティング広告を理解して「駅前地域全体に折込広告のように情報を行き渡らせよう。」ということで、値段だけを頼りにポスティング業者を選ぶと失敗します。

私は、ポスティング広告を折込広告の代用物としか考えない思考を「折込感覚」と呼んでいます。

駅前立地の塾が、ポスティング屋に”軒並み全戸撒き”で発注しても、実際入るのが、ワンルーム1DKばかりで、半分以上独身世帯に投函されれば、反応はガタ落ちします。

ファミリー層狙いのポスティング。成功するエリア選定は？

ファミリー層狙いのポスティングで成功するポイントは、まず駅前や学生街に注意しながら、撒き場所を選定すること。対象ターゲットがたくさん住んでいると思われる町丁をGISや都市計画図で見つけ出し順位をつけよう。

そもそも自店の立地がワンルームだらけのエリアだったりもする。もちろんここも含めたければ、町丁ごとだけではなく、戸建て、2LDK以上の分譲マンション、分譲のURや公社、賃貸URや市営都営など、分譲年度、開発年度ごとに優先順位を着けて町丁の住居区分とは分けて仕分けしていく。そして総合的に優先順位の高い順にポスティング計画を組もう。

ポスティングでファミリー狙い。業者選びのポイントは？

こんどは業者選び。ポスティング計画に沿って、ファミリー物件だけをエリア割＝部数表で括っている、括れる業者を見つける。
エリア割では団地はUR、公社、都営が仕分けされているか？分譲住宅地はその住区ごとに仕分けされているか？アパート・マンション、戸建て、工場、オフィスが混在しているような場所（一般平場と言います）は、それぞれの括りで仕分け配達できますか？

さらに、ポスティング会社に、撒き先の指示をしっかり出しているか確認することが重要です。
キッチリ「戸建て指定なら戸建てに配る」こと。ファミリータイプのアパートマンション狙いなら「明らかな1ルーム・1K・1DKには入れない」ように予め配達員に指示を出しているか、しっかり確認することが重要です。

ポスティングと折込広告の違いを見極めよう。

ポスティング広告は、配達エリアを恣意的に決めた新聞販売店別の配達エリアから解放できます。町丁などの住居表示ごとはもちろん、開発年度が違う住宅集団や団地別、学区別、国道境界、鉄道境界、河川境界、丘陵境界・・戸建て、アパマン、指定マンション・・自店の立地から近い順、遠い順、競合の周辺etc・・自由に選ぶことができます。

地域や商圏を同一の消費傾向を有する母集団ごとに切り分け、その母集団ごとに順位付けしてみよう。順位の高い順に狙いをつけて予算に合わせて順番にポスティングする。この自由さ、マーケティングプランに自由自在に合わせてチラシを投函できることこそ、折込とは違うポスティング広告の最大のメリットです。

マーケティングプランに自由に合わせられる、そのような注文に応じるポスティング業者は、若干配布料金は高くなりますが、有り余る反応率でカバーできるはずです。
コストに頼むとしても、最低限配布率のチェック、GPSデータ等、配達エビデンスのチェックをしておくことが必要です。

※2017-07-21　国勢調査データ部分は加筆訂正しています。

ポスプロポスティングの特徴は、出社社員によるＧＰＳバイク配達100％。配達ログ完全提出で安心出来ます。
対象エリアの潜在的需要を浮かび上がらせたり、エリアパフォーマンスの計量は、バイク利用で綿密緻密なポスプロ品質が前提になります。